不動産投資を副収入にしている人のマネープラン 前編

手間がかからず、比較的安定した収入が得られるとして人気の不動産投資。特に、本業以外の収入を求める会社員の副業として注目されています。購入した物件を貸付けることで普段は何もせずとも収入が得られる不動産投資ですが、一方で、取り組むには様々な経費がかかることをご存知でしょうか。また、税金の申告も忘れず行う必要があります。そこで今回の前編では、不動産投資の経費や税金について、そして、次回の後編では本業のかたわら不動産投資を行い副収入を得ているAさんの家計やマネープランをご紹介しましょう。

本業以外に不動産投資で利益を得るには

不動産投資は、投資用マンションなどの不動産を購入し、それを貸すことで利益を出す投資方法です。一般的に、物件を購入するとなると多額の資金が必要となることもあり、「ハードルが高い」と感じる人が多いのですが、意外にも手堅い分野の投資となります。元本は保証されませんが、一瞬のうちに資金が吹き飛んでしまうようなリスクはなく、入居者が決まれば毎月安定的に収入が入ってくるからです。リスクとリターンのバランスが取れていることから、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言うことができるでしょう。

不動産投資のメリットは、何といっても、自分が働かなくても収入が得られる点です。会社からもらう給与の他に不動産収入があれば、労働時間は同じでも手にする収入が増えることになります。生活に余裕ができるだけでなく、万が一減給やリストラに遭っても、収入が途切れることはないため安心感につながりますね。

また、不動産投資を始めるには物件購入に際してローンを組むこともありますが、会社員の場合、毎月の給与という安定収入が信用となり、金融機関から融資が下りやすくなっています。その分、少額の自己資金でも投資を始めることができるのです。副業規定に引っかかることもないので、投資を始めるのに会社の顔色をうかがう必要もないでしょう。

さらに、働く女性であれば、出産を機に仕事を退職したとしても、不動産投資による収益があれば収入が全くゼロになることがありません。投資がうまくいけば安定した固定収入になるため、老後資金の補てんを目的として投資をスタートする人もいます。

「難しそう」という理由で敬遠しがちな不動産投資ですが、メリットを知るとチャレンジしてみたいと思う人が多いようです。

一方で、不動産投資を行うには物件の購入費用以外にも、様々な経費がかかります。契約時にかかる費用のほか、毎月かかる経費として主に以下のようなものがあります。契約時の費用からみていきましょう。

＜契約時の費用＞
・仲介手数料
・不動産登録免許税
・不動産登記手数料
・固定資産税
・不動産取得税
・印紙代
・火災保険等の保険料

契約時には、物件を購入するための様々な手数料や税金、保険料などがかかります。これらの費用を合計すると、物件購入価格の7～10％程度になるのが一般的です。決して安い金額ではないため、あとから「こんなにかかるの？」と驚くことがないようしっかり把握しておきましょう。

そして物件を所有していると定期的にかかるのがつぎの経費です。

＜毎年かかる経費＞
・固定資産税等の税金
・火災保険料

＜毎月かかる経費＞
・PMフィー
・管理費
・修繕積立金

このうち、毎月かかる経費の「PMフィー」とは、不動産業者に賃貸物件を管理してもらう手数料のことを指しています。

また、上記の経費以外にも、入居者が退去した時に発生する経費として、テナント募集費用や入替時のリフォーム費用などがかかります。不動産投資の収入とは、毎月の賃料からこれらの経費を支払って手元に残る金額となりますので、どのような経費がいくらくらいかかるのかはしっかりと把握しておきたいですね。

不動産投資で利益が出たら税金の申告はどうする？

不動産投資には様々な費用がかかることがわかりました。そのほかにも、不動産投資で利益が出たとして税金がどのくらいになるのかは大きな関心事の一つではないでしょうか。投資がうまくいけば手にする収益も大きくなりますし、また、申告の仕方も知っておきたいところです。不動産投資でかかる税金や、申告の方法を確認してみましょう。

不動産投資で課税されるのは、家賃収入から経費を差し引いた金額となります。家賃収入とは、毎月の賃料のほか、礼金や更新料、管理費なども含まれます。それら家賃収入から固定資産税や不動産取得税などの税金、修繕費、ローン金利、減価償却費（注）といった経費を差し引いたものが不動産所得となり、課税対象となります。

不動産所得には、所得税と住民税が課せられます。毎年かかる経費として出てきた固定資産税も税金の一つですが、こちらは収益の有無に関わらず、不動産を所有しているだけで発生する税金となります。

一方で、所得税と住民税は、個人の所得額に応じて課税される税金です。会社員であれば、会社で働いて得る給与所得と不動産所得を合算し、その金額によって所得税、住民税が課せられる仕組みとなっています。

さて、気になるのはその税率です。まず所得税の税率ですが、こちらは所得額が大きくなるほど税率が高くなっていく「累進課税」です（表「所得税の税率」を参照）。会社員が給与と不動産による収益を得る場合の所得税の大まかな計算方法を確認してみましょう。

まず、給与収入から会社員の「必要経費」として給与所得控除を指し引いた金額が給与所得となります。たとえば、年収700万円の会社員の人であれば、「700万円×10％＋120万円＝190万円」となり、190万円が必要経費となります（表「給与所得控除」を参照）。「700万円－190万円＝510万円」が給与所得となります。

一方、仮に不動産収入が年間500万円、経費が400万円かかった場合、「500万円－400万円＝100万円」で不動産所得は100万円です。そして、給与所得と不動産所得を合計した610万円が「総所得金額」となります。ここから基礎控除や社会保険料控除等を引いた金額が「課税所得金額」となり、下表の「所得税の税率」がかけられることとなります。次に住民税ですが、こちらは基本的に所得金額の10％が税率となります。

不動産で得た1年間の利益は、翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告によって申告します。不動産収入にかかる税金は、家賃収入から経費を差し引いた所得に課税されますが、確定申告の際に「青色申告」を選択すると、そこからさらに65万円の「青色申告特別控除」を受けることができます。

この青色申告特別控除を利用するためには、不動産貸付けが事業規模で行われていることや、複式簿記により記帳されていること、そして、記帳に基づいて作成した貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付し期限内に申告することなどの条件がありますが、不動産にかかる税金が節税できる制度です。

（注）減価償却費…不動産を購入した時、一度に費用とせず毎年少しずつ経費として計上する費用のこと。建物が対象となり、土地は対象外となる。

次回のブログでは、実際に不動産投資で副収入を得ているAさんのマネープランをご紹介します。公開予定日は2月7日です。